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民泊における出口戦略

さてかなり期間があいてしまいましたが民泊を投資として捉えた場合の出口戦略について
書いていきたいと思います。

最近によく聞くのが「民泊のバブルに乗り遅れたくない!」という言葉。バブルという単語を使っている時点で乗り遅れているというつっこみを入れたいのですがいかがでしょう。
現状としてはライバルも増えてきましたので入口から出口までの戦略をきちんとねらないと安定した収益を出すのは難しくなってきました。

まず前提としては私が考える投資とは、

・インカムゲイン(フロー)
・キャピタルゲイン(ストック)

の両方を期待できるもの

と定義しております。

わかりやすい例で言うと、不動産投資でのインカムゲインは家賃収入であり、キャピタルゲインは不動産の売却益となります。ちなみに売却益が出たらキャピタルロスとなります。

この前実家に帰ったら太陽光パネルの営業が来たという話になりましてこれはいいネタになる!と思いましたので取り上げてみたいと思います。

まず売電収入から減価償却費、ローン金利を引いた所得から所得税を引き、そこからローン返済額を引いた残りが純利益になります。太陽光パネルの償却期間は17年らしいです。
以下参考
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/02/44.htm

利回りがいくらになるかはケースバイケースでわかりませんが途中で壊れたりするリスクにリターンが見合っているのかと思うと疑問点が残ります。

かついつでも売ることができるかというとそうでもないですし、ローン返済終了時における時価もまったく期待できないかと思います。よってキャピタルゲインを得ることができる可能性が低いということで(私の中で)投資不的確となります。

話はそれましたが民泊における出口での考え方は2つのケースに分けることができます。

ケース1
転貸のケース
事業用として賃貸しているケース。ほとんどの民泊物件が現状こうであると思います。
このケースでの出口は交渉力が重要になってきます。というのもほとんどの場合原状回復義務が発生するためです。交渉力があればオーナーとの交渉の際に内装を買い取ってもらうことができるでしょう。ただし家具付き物件として高く貸し出すことができるような魅力ある内装に限りますが。
例えば試しに民泊のリスティングで使っている写真を用いて相場よりも高く家具付き物件として募集を行ってくれませんか?という提案をし、実際に応募があれば説得力が増すかと思います。

何もない状態だと5万円しかとれない物件でも家具付きだと7万円で貸し出すことができれば最低2年契約としても48万は上乗せできるため48万以上で売却できるかもしれませんね。

もしくはオーナーさんが引き続き民泊可能物件として貸し出すならばもっと高く売れるかもしれませんね。稼げる物件ならば高くても借りたがる人がいるでしょうから。

ここで1つ注意しなければならない点があります。Airbnbですと無料の写真撮影サービスがありますがそのサービスを利用した際の写真の所有権はAirbnbに帰属しますのでご注意を。

ケース2
所有物件でのケース

このケースは非常に自由度が高いです。
まず民泊物件としての出口。
この場合はアカウントとひも付けると資産性が増します。というのもリスティングは評価が溜まれば溜まるほど信用性がまし、高い宿泊料を取れるようになるためです。1つのアカウントで複数の部屋を登録してしまうと1つのリスティングだけ分離することはできないのでこのケースを想定する際は1部屋1アカウントとして運用するとよいかと思います。
民泊としてこれだけの収益を上げている物件ということでソフトとハードをセットとして売却すれば以外とおもしろいかもしれません。

違う例でいえば家具付き物件として売ったりシェアハウスなどにも転用がききますよね。

また区分所有マンションだと収益還元法で評価される場合が多いので購入時点で高く第三者に貸し出したことにして…詳細は個別にお願いします。笑

2つのケースを書きましたが共通するのは魅力的な内装でないと意味がないということ。またしっかりとターゲット層に見合った内装を作ることが重要となってきます。

とりあえず今日はこのへんで。
補足があればちょいちょい書き足したいと思います。

アリーヴェデルチ!